Индекси на цени на жилища (ИЦЖ)| Контакт |
|---|
| Организация | Национален статистически институт |
|---|
| Отдел | „Потребителски цени, цени на жилища и паритети на покупателната способност“ |
|---|
| Лице за контакт | Албена Данчева |
|---|
| Длъжност | Началник на отдел |
|---|
| Адрес | ул. „П. Волов“ № 2, София 1038 |
|---|
| Електронна поща | [email protected] |
|---|
| Телефон | +359 2 9857 767 |
|---|
| Факс | |
|---|
| Актуализиране на метаданните |
|---|
| Дата на потвърждаване | 26 юни 2026 г. |
|---|
| Дата на публикуване | 26 юни 2026 г. |
|---|
| Дата на последно актуализиране | 26 юни 2026 г. |
|---|
| Статистическо представяне |
|---|
| Описание на данните | Индексите на цените на жилища (ИЦЖ) са тримесечни показатели за изменението на пазарните цени жилищата (новопостроени и съществуващи), закупени от домакинствата. Изчислява се в съответствие с хармонизиран подход и единен набор от дефиниции включени в Регламент (EО) 2016/792 на Европейския Парламент и на Съвета, Регламент за изпълнение (ЕС) 2023/1470 и описани в Техническото ръководство за цени на жилища, обитавани от техните собственици. ИЦЖ е показател, състоящ се от два подиндекса: • индекс на цените на нови жилища (новопостроени); • индекс на цените на съществуващи жилища (сделки между домакинствата). ИЦЖ обхваща само пазарните цени на жилища. Непазарните цени са изключени от обхвата му. В обхвата на ИЦЖ влизат всички сделки с жилища (в брой и с ипотека), независимо от целта на закупуване, т.е. и жилищата закупени с цел, различна от обитаване, са включени (например закупените с инвестиционна цел или за отдаване под наем). От 2022 г. този индекс обхваща покупките на апартаменти и къщи. До края на 2021 г. покупките на къщи бяха изключени поради незначителния брой сделки. Луксозните имоти са извън обхвата на ИЦЖ. |
|---|
| Използвани класификации | ИЦЖ се конструира и произвежда съгласно Регламент (ЕС) 2016/792 на ЕП и на Съвета за хармонизираните индекси на потребителските цени и за индекса на цените на жилищата и Регламент за изпълнение (ЕС) 2023/1470 на Комисията за определяне, в съответствие с Регламент (ЕС) 2016/792 на Европейския парламент и на Съвета, на методическите и техническите спецификации на хармонизираните индекси на потребителските цени и на индекса на цените на жилищата. Национални данни за ИЦЖ се публикуват в следните категории: H.1. Покупки на жилища H.1.1. Покупки на нови жилища H.1.2. Покупки на съществуващи жилища Регионални данни за ИЦЖ се публикуват за следните нива: - статистически зони от Класификацията на териториалните единици за статистически цели в България (NUTS I); - статистически райони от Класификацията на териториалните единици за статистически цели в България (NUTS II); - шестте града в България с население над 120 000 жители. |
|---|
| Обхват | ESA 95 сектор S. 14 (Сектор Домакинства). ИЦЖ обхваща цените на сделките с жилищни имоти, закупени от домакинствата през отчетния период, независимо от местоживеенето, дохода и националността им. |
|---|
| Понятия и дефиниции | Индексите за закупуване на нови и съществуващи жилища се съставят на базата на крайни покупни цени по сделките, които от 2022 г. се събират от административен източник на данни. Цените на сделките включват стойността на земята. ИЦЖ са верижно обвързани индекси, изчисляване по формулата на Ласпер. Теглата за двата подиндекса представляват общата стойност на сделките с жилища съответно за нови и съществуващи жилища. Източникът на административни данни съдържа всички транзакции за периода. Публикува се следната информация: 1) Тримесечни данни по тип на закупените жилища (нови/съществуващи/общ ИЦЖ), национално ниво • ИЦЖ, национално ниво, 2025 = 100 • ИЦЖ, национално ниво, предходното тримесечие = 100 • ИЦЖ, национално ниво, съответното тримесечие на предходната година = 100 2) Тримесечни данни по тип на закупените жилища (нови/съществуващи/общ ИЦЖ), регионално ниво • ИЦЖ, по статистически райони, 2025 = 100 • ИЦЖ, по статистически райони, предходното тримесечие = 100 • ИЦЖ, по статистически райони, съответното тримесечие на предходната година = 100 • ИЦЖ за шестте града в България с население над 120 000 жители, 2025 = 100 • ИЦЖ за шестте града в България с население над 120 000 жители, предходното тримесечие = 100 • ИЦЖ за шестте града в България с население над 120 000 жители, съответното тримесечие на предходната година = 100 |
|---|
| Статистическа единица | Пазарна цена на жилище, закупено от домакинство. Всеки публикуван индекс или процент на изменение се отнася до разходите, направени от домакинствата за придобиване на жилищен имот на територията на България. |
|---|
| Статистическа съвкупност | Статистическата съвкупност се състои от разходите на домакинствата, за придобиване на жилищни имоти на икономическата територия на страната. Секторът на домакинствата, обхванат в индекса, включва всички лица или групи от лица, независимо от района, в който живеят, социалното им положение и техния националност статус. ИЦЖ включва всички парични сделки със жилища (нови и съществуващи апартаменти), закупени от домакинствата (резидентни и нерезидентни) на икономическата територия на страната (т.е. "вътрешна концепция"). |
|---|
| Географски обхват (територия) | ИЦЖ обхваща територията на Република България. ИЦЖ са налични на детайлно ниво, но поради ограничения брой продажби данните са представителни за 6-те статистичиски района (NUTS ниво 2) и за 6-те града с население над 120 000 жители. |
|---|
| Времеви обхват | • национално ниво - тримесечни данни от 1-во тримесечие на 2005; • регионално ниво - тримесечни данни от 1-во тримесечие на 2015. |
|---|
| Базисен период | 2025=100 Съгласно изискванията на Регламент за изпълнение (ЕС) № 2025/1182 от началото на 2026 г. беше сменена базисната година за Индекси на цени на жилища (ИЦЖ) и всички индекси се изчисляват и публикуват при база 2025 година. |
|---|
| Мерна единица |
|---|
Използват се следните мерни единици: • индекс; • процент на изменение за отчетното тримесечие спрямо предходното тримесечие; • процент на изменение за отчетното тримесечие спрямо съответното тримесечие от предходната година; |
| Отчетен период |
|---|
Тримесечие |
| Нормативна база |
|---|
| Нормативни документи и други споразумения | • Регламент (ЕС) 2016/792 на Европейския парламент и на Съвета от 11 май 2016 година за хармонизираните индекси на потребителските цени и за индекса на цените на жилищата и за отмяна на Регламент (ЕО) № 2494/95 на Съвета. • Регламент за изпълнение (ЕС) 2023/1470 на Комисията от 17 юли 2023 година за определяне, в съответствие с Регламент (ЕС) 2016/792 на Европейския парламент и на Съвета, на методическите и техническите спецификации на хармонизираните индекси на потребителските цени и на индекса на цените на жилищата. • Регламент за изпълнение на (ЕС) 2025/1182 на Комисията от 17 юни 2025 година за установяване на правилата за преобразуване на хармонизираните индекси в общия референтен период 2025 г. |
|---|
| Споделяне на данни | Не се прилага. |
|---|
| Конфиденциалност |
|---|
| Конфиденциалност - политика | • Закон за статистиката; • Регламент (ЕО) № 223/2009 относно европейската статистика (съображение 24 и член 20 (4)) от 11 март 2009 г. (ОВ L 87, стр. 164), предвижда необходимостта да се изготвят общи принципи и насоки, гарантиращи поверителността на използваните данни за производството на европейските статистически данни и достъп до тези поверителни данни, при надлежно отчитане на техническото развитие и изискванията на ползвателите в едно демократично общество. |
|---|
| Конфиденциалност - защита на данните | Индивидуални данни не се публикуват (потискат се), спазвайки чл. 25 от Закона за статистиката. Разпространението на индивидуални данни се извършва само съгласно чл. 26 от Закона за статистиката. |
|---|
| Политика по разпространение |
|---|
| Календар за разпространение | Информацията за ИЦЖ се публикува тримесечно - 85 дни след края на отчетното тримесечие. Тази дата е посочена в Календара за разпространение на резултатите от статистическите изследвания на НСИ. |
|---|
| Достъп до календара за разпространение | Календарът е наличен на интернет сайта на НСИ: https://www.nsi.bg/bg/node/44/ |
|---|
| Достъп на потребителите | Статистическата информация за ИЦЖ се публикува на интернет сайта на НСИ в рубрика „Статистика на цените на жилища“ в съответствие със Закона за статистиката (Глава 5) и Кодекса на европейската статистическа практика, зачитайки професионалната независимост и с цел обективност, прозрачност, при което всички потребители са равнопоставени. |
|---|
| Честота на разпространение |
|---|
Тримесечно |
| Достъпност и яснота |
|---|
| Прессъобщения | Не се прилага. |
|---|
| Публикации | Електронна публикация „Ключови показатели за България“, Статистически годишник на Република България. |
|---|
| Онлайн база данни | ИЦЖ са достъпни за всички потребители на интернет сайта на НСИ в рубрика - Статистика на цените на жилищата: https://www.nsi.bg/bg/node/13025/ |
|---|
| Достъп до микроданни | Микроданни не се разпространяват. |
|---|
| Други формати на разпространение | Не се прилага. |
|---|
| Методологични документи | Регламенти на ЕС и ЕК: |
|---|
| Документация за качеството | Доклади за качеството съгласно Европейската стандартна структура ESS Standard for Quality Reports Structure (ESQRS) - http://www.nsi.bg/bg/content/15356/метаданни/индекси-на-цени-на-жилища-ицж |
|---|
| Управление на качеството |
|---|
| Осигуряване на качеството | Всички данни се проверяват за пълнота и съответствие със статистическите концепции и определения. ИЦЖ се изчисляват в съответствие с изискванията, зададени в Техническото ръководство за цени на жилища, обитавани от техните собственици. |
|---|
| Оценка на качеството | Качеството на данните за ИЦЖ се следи редовно съгласно рамката, зададена от Техническото ръководство за цени на жилища, обитавани от техните собственици, и в съответствие с дефиницията за качество на Европейската статистическа система. |
|---|
| Приложимост |
|---|
| Потребности на потребителите | Информацията за индексите на цените на жилищата се използва за аналитични, прогнозни и управленски цели от държавни институции, ведомства и други организации. Основни национални потребители са: БНБ, Министерства и други държавни агенции, агенции за недвижими имоти, банки, информационни медии; Основни международни потребители са: Евростат, ЕЦБ, МВФ. |
|---|
| Удовлетвореност на потребителите | Няма информация. |
|---|
| Пълнота | Няма липсващи данни. България произвежда и предоставя пълен набор от статистически данни за индекси и тегла в областта на ИЦЖ. |
|---|
| Точност и надеждност |
|---|
| Обща точност | Общата точност не се оценява. Спазване на точността на изходните данни се осигурява чрез оценка на методологическата надеждност на източниците на данни за цени и за тегла и спазването на методическите препоръки. |
|---|
| Извадкови грешки | Не се прилага. От 2022 г. ИЦЖ се основават на административен източник на данни, който обхваща всички пазарни транзакции. |
|---|
| Неизвадкови грешки | Неизвадковите грешки не са изразени количествено за индексите на цените на жилища. НСИ полага усилия да намали неизвадковите грешки като непрекъснато подобрява методологията и методите на валидиране на данните, което спомага за избягване на грешките при регистрирането на цените. |
|---|
| Навременност и точност на представяне |
|---|
| Навременност | Данните се публикуват съгласно Календара за разпространение на резултатите от статистическите изследвания на НСИ - 85 дни след края на отчетното тримесечие. |
|---|
| Точност на представяне | Данните винаги се доставят и публикуват съгласно датите в Календара за разпространение на резултатите от статистическите изследвания на НСИ. |
|---|
| Съгласуваност и сравнимост |
|---|
| Географска сравнимост | Данните за индексите на цените на жилищата се изготвят на национално ниво и на регионално ниво. Данните по райони са напълно сравними. ИЦЖ е базиран на хармонизирани дефиниции и класификации, заложени в серия от нормативни документи, поради което може да се счита че този индекс е сравним с ИЦЖ на останалите държави членки на ЕС. |
|---|
| Сравнимост във времето | По принцип индексите на цените на жилищата са сравними във времето. Въпреки това, от първоначалното изчисляване на ИЦЖ до настоящия момент, методологията непрекъснато се развива и усъвършенства, поради което са налични прекъсвания в динамичните редове: • данните от 2005 г. до края на 2008 г. са базирани на оценки; • данните за периода 2009 г. - 2014 г. са предварителни ИЦЖ, като източниците за изчисляването на индексите са (1) тримесечното пилотно наблюдение на цените на новопостроените жилища и (2) тримесечното статистическо наблюдение "Пазарни цени на жилища", провеждано от НСИ в периода 1993 - 2014 година; • от 2015 г. се събират данни за цени на жилища и се изчисляват индекси за пазарни цени на жилища (новопостроени и съществуващи) в съответствие с действащите регламенти на ЕС в областта; • от първо тримесечие на 2022 г. се използва нов, административен източник на данни за производство на ИЦЖ за нови и съществуващи жилища, който заменя извадковото изследване, поради което има прекъсване на динамичния ред в първото тримесечие на 2022 година. |
|---|
| Съгласуваност между предметни области | Наличен е само един показател ИЦЖ. |
|---|
| Вътрешна съгласуваност | Индексите на цените на жилища са вътрешно съгласувани. Агрегираните данни на по-високо ниво се получават от детайлните индекси чрез точно дефинирани процедури. |
|---|
| Разходи и натовареност |
|---|
| Ревизия на данните |
|---|
| Ревизия на данните - политика | Сериите от индекси ИЦЖ, включително за изминали периоди, са обект на ревизии съгласно условията заложени в Регламент (ЕС) 2016/792 на Европейския парламент и на Съвета, и на Регламент за изпълнение (ЕС) 2023/1470. Публикуваните данни могат да бъдат ревизирани за грешки, нова или актуализирана информация, и методологически подобрения. |
|---|
| Ревизия на данните - практика | ИЦЖ се публикуват като предварителни данни и обикновено се потвърждават или ревизират през следващото тримесечие. |
|---|
| Статистическа обработка |
|---|
| Източници на данни | От 2022 г. като източници на данни за съставянето на този подиндекс се използват Имотният регистър (ИР), поддържан от Агенцията по вписванията, в комбинация с данни от Информационната система по кадастъра (към Агенцията по геодезия, картография и кадастър). До края на 2021 г. източникът на данни за съставянето на този подиндекс е тримесечно изследване - „Изследване на индексите на цените на жилищата“, което дава информация за пазарните цени на продажбите на жилища през тримесечието и за основните ценоопределящи характеристики. Извадката обхваща предприятия с дейности по недвижими имоти (68.31 -NACE rev.2) и предприятия за жилищно строителство или предприятия с инвестиции в жилищни сгради. Тегла за ИЦЖ За тегла за ИЦЖ се използват данни от Имотния регистър в комбинация с Кадастрално-административната информационна система (КАИС). Имотният регистър на Агенция по вписванията е основния източник за конструирането на теглата за ИЦЖ. |
|---|
| Честота на събиране на данни | Тримесечно. |
|---|
| Събиране на данни | От 2022 г. тегла и цени за ИЦЖ се събират с данните от ИР допълнени с информация от Кадастъра. Данните от ИР се събират ежемесечно чрез уеб приложение за автоматизирана защитена връзка между НСИ и Агенцията по вписванията. Записите от ИР предоставят информация за стойността на транзакциите и също така включват: - датата на регистрация, - ролята на страните (физически или юридически лица), - вида на акта за регистрация, - общ материален интерес по сделката, - таксата за регистрация, - Описание на недвижими имоти, включително: - вид на имота (земя, сграда или отделен имот в сграда), - площ в квадратни метри, - адреса (за част от имотите), - кадастрален номер (за част от имотите), Кадастралните данни са налични онлайн и общодостъпни. Записите съдържат информация за: - вид на имота (парцел, сграда или самостоятелен бект в сграда); - вид собственост на имотите (частна, държавна, общинска и др.); - площ в квадратни метри; - вид на територията (градска, земеделска, горска и др.) - начин на ползване на земята; - функционален вид на сградата; - функционален вид на самостоятелния обект в сграда; - брой етажи на сградата. Данните от ИР и от Кадастъра се обединяват, като за ключова променлива се използва кадастралния номер на всеки имот. До края на 2021 г. събирането на данни беше базирано на онлайн информационна система на сайта на НСИ - ИС Цени на жилища, където фирмите имаха възможност да попълват онлайн и в реално време данни по сключени сделки, включително информация за цените на жилищата, характеристиките, местоположение, дата на сделката и др. |
|---|
| Валидиране на данни | Проверките включват правила за автоматичен контрол на цените и площта на имота. Извършват се на два етапа: • годишно - дефинират се ценови граници (минимално и максимално ценово равнище) за всяка страта, които се изчисляват от сделките от предходната година; • тримесечно - извършва се автоматичен контрол, включващ определяне на: - екстремни стойности на цените по страти; - екстремни стойности на площ - под 20 кв.м. и над 250 кв.м (за апартаменти) или над 350 кв.м. (за еднофамилна къща). Екстремните стойности се идентифицират и записите се премахват. |
|---|
| Обработка на данни | ИЦЖ обхваща сделки с апартаменти и къщи. До края на 2021 г. покупките на къщи бяха изключени поради незначителния брой сделки, събирани с тримесечното извадково изследване „Индекси на цените на жилища“. ИЦЖ е верижно обвързан ценови индекс, изчисляван по формулата на Ласпер. Изчисляват се индекси на национално и на регионално ниво. Комбинираното прилагане на стратифициран подход с Хедоник регресия позволява да се отразят промените в качеството на продадените жилища. Стратификацията се основава на: • вида на закупените жилища (нови/съществуващи жилища), • географски признак (на ниво област). Тримесечната обработка включва следните основни стъпки: • Идентификация на индивидуалните жилищни сделки; • Изчисляване на цена на квадратен метър за всеки жилищен имот; • Изчисление на хедонични регресионни модели и получаване на чисто ценово изменение за всяка страта; • Агрегиране на по-високи нива чрез формулата на Ласпер. Прилагат се следните нива на агрегиране: • ниво 1 - новопостроени и съществуващи жилища; • ниво 2 - населено място по NUTS ниво 2 (статистически райони); • ниво 3 - населено място по NUTS ниво 3 (области); Имотите са категоризирани по вид жилище (апартаменти, къщи). В регресионния модел зависимата променлива е логаритъм от цената, регресионните фактори са: населено място, площ на сградата, площ на земята, тип жилище и тип населено място („областен град“, „градове и села“, „курорти“). Хедоник моделът се определя в началото на всяка година (t), чрез регресионна функция, който използва данните от предходната година (t-1): регресионните коефициенти се поддържат постоянни за цялата референтна година (t). Моделът се прилага за 28-те области на страната и за 6-те големи града с население над 120 000 жители, за да се гарантира минимален брой наблюдения във всяка страта. Всеки агрегиран индекс се изчислява като среднопретеглена аритметична стойност на елементарни индекси. Тегла за ИЦЖ Теглата за ИЦЖ се актуализират всяка година. Теглата за изчисляване на индексите в година (t) отразяват средната годишна стойност на сделките с жилища, изчислена от предходната година (t-1), като данните предварително са ажустирани, т.е. осъвременени (price up-date) към четвърто тримесечие на предходната година (t-1). Всяка година ИЦЖ се изчислява при база четвъртото тримесечие на предходната година=100 и по метода на верижното обвързване се пребазира към 2025=100. |
|---|
| Изглаждане | Не се прилага сезонно и календарно изглаждане на ИЦЖ. Комбинация от хедоник регресионен модел и детайлна стратификация се прилагат за елиминиране на промяната в качеството върху изменението на цените на закупените от домакинствата жилища, както е описано в "Обработка на данни". |
|---|
| Коментар |
|---|
